오피스 시장, 파고를 마주하다

• 012031년까지 서울 CBD를 포함한 도심권 신규 공급 40% 이상 증가로 수급 불균형과 공실 리스크 확대
• 02임대료 상승은 지속되나 상승 속도 둔화, 명목-실질 임대료 간 격차 재확대 가능
• 03공공기관 이전 영향으로 서울 내 임직원 이탈과 수요 감소가 공실률 상향 요인으로 작용

본문

[한 줄 결론]

서울 오피스 시장은 2031년까지 기존 재고의 40%를 상회하는 신규 공급과 공공기관 이전 수요 감소로 수급 불균형이 예상되며, 제이알글로벌리츠 디폴트 사례에서 보듯 자산가치 하락이 유동성 리스크로 전이될 가능성에 주목해야 합니다.

[핵심 포인트]

• 서울 주요 3대 권역의 A급 오피스 공급 예정 물량이 2031년까지 약 149만㎡에 달해 기존 재고의 40% 이상이 증가할 전망이며, 특히 도심권역(CBD)에 공급이 집중되어 수급 변동성이 확대됩니다.

• 1Q26 기준 임대료 상승세는 지속되고 있으나 전년 동기 대비 상승률이 둔화되는 추세이며, 렌트프리(Rent-Free) 증가 현상이 관찰되면서 명목 임대료와 실질 임대료 간 격차가 다시 확대될 것으로 예상됩니다.

• 정부의 2차 공공기관 지방 이전으로 서울 소재 125개 공공기관, 약 6만 9천 명의 임직원이 이탈할 가능성이 있어 오피스 수요 감소와 공실률 상승 요인으로 작용합니다.

[투자 시사점]

신규 공급이 집중되는 도심권역(CBD) 내 구축 오피스는 임대료 경쟁 심화와 공실률 상승 압력에 직면할 수 있어 선택적 투자가 필요하며, 향후 국내 상업용 부동산도 해외 사례처럼 재무적 준수사항 강화와 보수적인 자산가치 평가 체계가 적용될 위험을 고려해야 합니다.