건설

• ▸이번 주 매매가격지수는 전국과 수도권에서 상승했고 지방은 소폭 하락했으며 서울은 가장 큰 폭으로 상승했습니다.
• ▸전세가격지수도 전국과 수도권, 서울이 동반 상승하며 전반적인 전세 수요가 유지되는 흐름을 보였습니다.
• ▸특히 서울 강북, 서울 중구, 경기 성남이 매매가격 상승 상위권을 차지했습니다.

• ▸국토부가 2026~2027년 수도권 비아파트 4.1만호, 2030년까지 11만호 공급을 목표로 도시형생활주택 인허가 확대와 비주거 건물의 용도변경을 추진합니다.
• ▸도시형생활주택의 세대수·층수 제한 완화와 일조권·주차 규제 개선, 공실상가·오피스 등의 프리미엄 원룸·오피스텔 전환을 통해 공급량을 실질적으로 늘리려는 계획입니다.
• ▸일반공업지역 내 지식산업센터의 한시적 오피스텔 전환 허용, 주차장 추가 의무의 한시적 면제, 기숙사 즉시입주 등으로 전환 속도를 높이고 금융 지원(리모델링 기금 대출, 준주택 HUG모기지 보증)을 병행합니다.

• ▸지난 주 건설업 수익률은 코스피 대비 6.5%p 하회했으며 기관과 연기금은 매도, 외인은 매수로 수급이 엇갈렸습니다.
• ▸전국 주택 매매·전세가격이 오름세를 이어가고 특히 수도권에서 상승 속도가 빨라지고 있습니다.
• ▸현대건설은 삼성역 철근 누락 보강 공사 부담과 미국 테라파워 MOU 등 개별 이벤트가 주가 변동성을 좌우하는 가운데, 미국-이란 종전 협상은 진전 기대와 호르무즈 해협 봉쇄 리스크가 공존합니다.

분기별로 지배적인 매크로/정책 이벤트가 달라지므로 2Q는 해협 봉쇄 장기화에 따른 불확실성 속 개별종목 이벤트(삼성물산, 아이에스동서), 3Q는 재건·이란개발·원전 재부각(삼성E&A, DL이앤씨, 대우건설, GS건설), 4Q는 부동산 회복 사이클(주택·인테리어: LX하우시스)에 맞춰 종목을 선별해야 합니다.

9회 전국동시지방선거 정당 공약을 분석한 결과 건설 섹터는 균형발전·지역경제·신산업/신성장·주거 안정의 축으로 정리되며, 공통적으로 지역성장/지방이전이 나타나되 전력공급 방식(재생에너지 vs 원전)에서 정책 방향 차이가 가장 크게 관측되었습니다.

• ▸미국 SMR 사업은 정부의 정책 지원이 있어도 실제 추진 여부가 민간의 상업적 판단에 달려 있어, 특히 신용도 높은 Off-taker 확보가 Bankability와 FID 달성의 핵심 변수가 됩니다.
• ▸빅테크 기업들은 AI 전력 수요에 대응하기 위해 원전·SMR 포함 다양한 전원 조합을 검토하며, SMR 기업에 대해서도 PPA 체결과 전략적 투자로 안정적 수요처 가시성을 높입니다.
• ▸리서치는 Off-taker 역할을 중심으로 Amazon–X-energy–DL이앤씨를 우선 검토하고, Meta–TerraPower–현대건설의 EPC 수주 가시성 확대 가능성을 제시합니다.

주간 기준 전국 아파트 매매가격은 소폭 상승하고(전국 +0.07%), 전세가격도 전반적으로 상승세를 보이며(전국 +0.11%), 특히 서울과 수도권 상승 폭이 상대적으로 컸습니다.

• ▸중동 재건 및 고유가에 따른 GCC 투자 증가로 삼성E&A, DL이앤씨 등 국내 건설사의 해외 수주 확대와 밸류에이션 상승이 기대되나, 공사비 상승과 주택 착공 지연 가능성은 위험 요인입니다.
• ▸중동 전쟁으로 인한 재건 수요가 발생하며 카타르 라스라판 산업단지와 쿠웨이트 정유 시설 등에서 심각한 피해가 확인되었고, 삼성E&A, 현대건설, GS건설 순으로 직접적인 재건 수혜가 전망됩니다.
• ▸고유가에 힘입어 사우디 등 GCC 국가들의 세입이 증가하고 자본지출이 확대되며 플랜트 발주가 늘어날 것으로 예상되며, 이에 따른 간접적인 수혜 또한 삼성E&A, 현대건설, GS건설 순으로 클 것으로 판단됩니다.
• ▸유가가 60% 이상 급등해 배럴당 90달러 이상에서 장기간 유지될 경우 국내 주택 원가율이 90% 수준까지 상승했던 과거 사례가 있으나, 현재는 에스컬레이션 조항 포함과 도시정비 비중 증가로 원가 방어가 과거보다 양호할 것으로 분석됩니다.

과거 2005~2008년 고유가 시기 국내 건설 업종 PBR이 1배에서 2.5배까지 상승했던 점을 고려할 때 해외 수주 증가에 따른 밸류에이션 확장 기회가 존재하지만, 코로나 이후 지속된 공사비 급등으로 주택 착공 증가 시점이 더 연기될 수 있다는 점을 주목해야 합니다.

• ▸건설 업종이 금리 상승과 중동 리스크로 코스피 대비 9.9%p 하회했으나, 삼성E&A의 해외 수주 모멘텀과 개별 이벤트에 주목해 삼성물산과 아이에스동서를 최선호주로 추천합니다.
• ▸건설 업종은 주간 수익률이 코스피 대비 9.9%포인트 하회했고, 기관과 연기금이 매도 우위를 보였으며 금리 상승 우려와 이란-미국 전쟁 장기화가 투자 심리를 위축시켰습니다.

• ▸건설업종 투자 판단의 핵심은 예측이 어려운 이란 전후 재건 수주 기대감보다, 고유가를 기반으로 이미 발표된 사우디 아람코의 2026년 CAPEX 500~550억 달러와 UAE ADNOC의 2026~2028년 550억 달러 규모 발주 계획이 입증하는 중동 산유국들의 CAPEX 투자 사이클 진입 여부에 주목해야 합니다.
• ▸전쟁 종식 시점과 정치적 이해관계에 따라 실제 발주 규모를 예측하기 어려운 재건 사업과 달리, 중동 산유국들의 CAPEX 투자는 현재 진행 중인 고유가 기조로 인한 재정 수지 개선으로 가시화되고 있으며, 사우디 아람코와 UAE ADNOC가 수백억 달러 규모의 구체적인 투자 계획을 이미 공식 발표하였습니다.
• ▸이라크 전쟁이 한창이던 2005~2010년에도 지정학적 불확실성 속에서 유가 상승에 따른 산유국들의 대규모 CAPEX 발주가 중동 EPC 시장 호황기를 견인한 사례가 있어, 현재의 군사적 긴장이 투자 사이클 진입을 가로막는 결정적 요인이 아닐 수 있음을 보여줍니다.
• ▸삼성E&A가 지난해 수주한 UAE TA’ZIZ 메탄올 프로젝트가 중동 지정학적 리스크에도 불구하고 11개 글로벌 금융기관의 참여 속에 20억 달러 규모의 자금조달을 성공적으로 완료하며, 중동 플랜트 사업에 대한 글로벌 자금의 투자 기조가 여전히 유효함을 증명하였습니다.

투자자는 최근 이란 관련 종전 기대감에 따른 건설주 주가 변동성 확대를 재건 수혜주 관점으로만 접근하기보다, 고유가와 연동된 중동 CAPEX 사이클 진입 가능성을 중심으로 한 구조적 수혜 여부에 선별적으로 접근할 필요가 있습니다.

• ▸건설 업종 투자의견을 Overweight로 유지하며, 분기별 스토리에 따라 2분기 삼성물산·아이에스동서, 3분기 삼성E&A·DL이앤씨 등, 4분기 IPARK현대산업개발·LX하우시스로 순환매하는 전략을 제시합니다.
• ▸2분기 호르무즈 해협 봉쇄 장기화로 인한 공사비 상승 우려 속에서도 정부 지원으로 공사 중단은 없으며, 삼성물산(BUY, TP 600,000원)과 아이에스동서(BUY, TP 50,000원)를 개별 이벤트 및 저평가 매력 기반으로 선호합니다.
• ▸3분기에는 종전 후 재건 수혜와 베트남 원전 입찰 등의 모멘텀으로 삼성E&A(BUY, TP 67,000원)와 DL이앤씨(BUY, TP 120,000원), GS건설(BUY, TP 45,000원)의 강세를 전망합니다.
• ▸4분기는 주택 준공물량 감소와 통화량 증가로 부동산 시세 상승이 예상됨에 따라, 주택주인 IPARK현대산업개발(BUY, TP 29,000원)과 인테리어 수혜주인 LX하우시스(BUY, TP 57,000원)에 주목할 필요가 있습니다.

여러 건설사의 밸류에이션이 실적 추정치 대비 과거 중동 붐 시절보다 높아진 점은 부담으로 작용할 수 있으나, 해협 봉쇄에 따른 에너지 가격 상승이 공사비 증가로 이어지며 원가율에 악영향을 줄 가능성에 주의해야 합니다.

• ▸서울 오피스 시장은 2031년까지 기존 재고의 40%를 상회하는 신규 공급과 공공기관 이전 수요 감소로 수급 불균형이 예상되며, 제이알글로벌리츠 디폴트 사례에서 보듯 자산가치 하락이 유동성 리스크로 전이될 가능성에 주목해야 합니다.
• ▸서울 주요 3대 권역의 A급 오피스 공급 예정 물량이 2031년까지 약 149만㎡에 달해 기존 재고의 40% 이상이 증가할 전망이며, 특히 도심권역(CBD)에 공급이 집중되어 수급 변동성이 확대됩니다.
• ▸1Q26 기준 임대료 상승세는 지속되고 있으나 전년 동기 대비 상승률이 둔화되는 추세이며, 렌트프리(Rent-Free) 증가 현상이 관찰되면서 명목 임대료와 실질 임대료 간 격차가 다시 확대될 것으로 예상됩니다.
• ▸정부의 2차 공공기관 지방 이전으로 서울 소재 125개 공공기관, 약 6만 9천 명의 임직원이 이탈할 가능성이 있어 오피스 수요 감소와 공실률 상승 요인으로 작용합니다.

신규 공급이 집중되는 도심권역(CBD) 내 구축 오피스는 임대료 경쟁 심화와 공실률 상승 압력에 직면할 수 있어 선택적 투자가 필요하며, 향후 국내 상업용 부동산도 해외 사례처럼 재무적 준수사항 강화와 보수적인 자산가치 평가 체계가 적용될 위험을 고려해야 합니다.

• ▸국민성장펀드의 150조원 규모 자금 집행으로 메가프로젝트가 본격화되며, 건설업종은 국가 전략 인프라 구축의 파트너로서 최대 수혜를 받을 것으로 판단합니다.
• ▸국민성장펀드는 5년간 전략기금 75조원과 민간자금 75조원을 투입하는 플랫폼으로, 5월 22일부터 6,000억원 규모의 펀드 판매를 앞두고 있으며 후순위 대출과 지분투자로 민간자금을 유도해 50조원 이상의 실질 투자 효과를 창출할 전망입니다.
• ▸메가프로젝트 2차 사업이 소버린 AI, 데이터센터, 바이오 생산시설 등 첨단 산업 전반으로 확장되었고, 삼성전자 P5 본공사가 하반기 본격화되는 등 전력 수요 증가와 첨단 제조업 중심의 산업 인프라 투자가 고수준에서 전개될 예정입니다.
• ▸서울 아파트 매매가격이 전주 대비 0.15% 상승하며 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 매물이 빠르게 감소하고 있으나, 원유 가공 석유화학계 자재 가격 상승과 중동 지역 분쟁으로 인한 공사비 급등이 중소건설사의 경영 위기를 심화시키고 있습니다.

메가프로젝트를 통한 지역 균형 발전이 중장기적 건설투자 사이클의 변곡점이 될 기회인 반면, 고금리와 미분양에 이란발 유가 충격의 후행 효과까지 더해져 건설사들의 수익성이 추가로 악화될 수 있는 리스크를 주목해야 합니다.

• ▸건설업종에 대해 투자의견 Overweight을 유지하며, 중동 재건 기대감과 반도체 투자 가속화를 근거로 삼성물산(목표주가 400,000원)과 삼성E&A(목표주가 67,000원)를 최선호주로 제시한다.
• ▸미국-이란 간 종전 협의로 중동 재건 기대감이 높아졌으며, 삼성전자의 평택 P5 완공 일정 단축 등 반도체 투자 매출 시현이 빨라지면서 삼성물산과 삼성E&A의 직접적인 매출 증가가 기대된다.
• ▸1분기 건설사들의 주택 부문 마진이 개선되어 DL이앤씨는 일회성 요인 없이 GPM 20%를 기록했으나, GS건설(-29%), 현대건설(-19%) 등 건축·주택 매출액은 크게 감소하여 연간 매출 추정치가 하향될 수 있다.
• ▸LX하우시스의 1분기 실적에서 B2C 인테리어 부문의 회복이 확인되었고, 한샘과 현대리바트의 실적까지 개선되면 B2C 인테리어 연간 추정치가 상향될 여지가 있지만, 2분기부터 해협 봉쇄 장기화로 인한 원자재 가격 상승이 마진에 부담으로 작용할 전망이다.

호르무즈 해협 봉쇄 장기화로 인한 고유가 및 건축 자재 수급 어려움이 건설 원가 상승과 마진 압박으로 이어질 수 있는 리스크가 있으며, 서울 외곽 및 광역시 중심의 매매거래량 증가에 따른 B2C 인테리어 수요 회복은 기회 요인이다.

• ▸현대건설과 대우건설은 원전 수주 기대감에 따른 단기 밸류에이션 부담이 존재하나, 주택 원가율 안정화와 구조적인 글로벌 원전 경쟁력 확대 방향성을 고려하여 업종 투자의견 OVERWEIGHT를 유지합니다.
• ▸현대건설의 2026년 1분기 주택 원가율은 90.3%로 안정화되었고, 연간 영업이익은 8,177억원으로 가이던스(8,000억원)에 부합하는 점진적 실적 개선이 전망됩니다.
• ▸대우건설은 2026년 1분기 건축 부문 준공 정산 이익 등에 힘입어 OPM 13.1%

• ▸이번 주 건설사 실적 발표에서 주택 마진 개선이 기대되나, 2분기부터는 이란 분쟁 장기화에 따른 자재 가격 상승과 수급 차질 우려가 변동성을 확대할 핵심 변수입니다.
• ▸국토교통부 점검 결과, 단열재 가격이 최대 40% 급등했고 아스콘은 공급이 전년 대비 70% 수준에 그치며 가격이 20~30% 상승하는 등 주요 건설자재의 수급 불안과 가격 상승이 현실화되고 있습니다.
• ▸IPARK현대산업개발의 외주주택 GPM이 일회성 없이 16.5%를 기록하며 주택 부문 마진 상향 기대감을 높였고, 이번 주 대우건설과 현대건설 등의 실적 발표가 연이어 예정되어 있습니다.
• ▸전국 아파트 매매수급동향이 96.7로 3주 만에 상승 전환했고, 서울 아파트 매매가는 65주 연속 상승하며 수도권 중심의 주택 가격 강세가 지속되고 있습니다.

이란 분쟁이 격화되어 호르무즈 해협 봉쇄가 장기화될 경우 자재 가격 급등과 금리 상승으로 건설업 전반에 부정적 영향을 미칠 수 있으나, 종전 및 핵협상이 원활히 진행된다면 삼성E&A, GS건설, DL이앤씨 등 재건 및 이란 개발 관련 종목이 수혜를 볼 수 있습니다.

• ▸하이브는 1분기 비용 부담으로 기대치를 하회했지만 2분기 BTS 월드투어 매출이 영업이익을 1,806억원(+174.0% YoY)까지 끌어올릴 전망이며 투자의견 매수와 목표주가를 48만원에서 40만원으로 하향해도 현재가(25.5만원) 대비 상승여력 56.6%가 남아있습니다.
• ▸1분기 실적은 매출 6,376억원(+27.4% YoY, -10.9% QoQ), 영업이익 399억원(+84.5% YoY, +903.7% QoQ, OP M 6.3%)으로 추정치 430억원 대비 하회했으며, 시장 기대치 하회의 핵심 요인은 BTS 컴백 관련 비용이 예상보다 높았고 BTS 3번째 재계약 정산율 상승에 따른 원가율 부담이 있었기 때문입니다.
• ▸2분기 영업이익은 1,806억원(+174.0% YoY, +352.7% QoQ, OPM 13.1%)으로 큰 폭 개선 전망이며, 4/9 시작한 BTS 월드투어 공연·MD 매출이 성장을 견인할 것으로 예상됩니다(정산율 상승을 감안해도 1,200억원 이상 영업이익 기여 가능).
• ▸BTS THE CITY ARIRANG(서울 3/20~4/19, 라스베가스 5/20~5/31, 부산 6/5~6/21) 팝업 굿즈 매출 성장과 서울/일본 공연 온라인 스트리밍에 따른 추정치 상향 가능성에 주목하며, 2분기 코르티스·TXT·&TEAM·TWS·르세라핌·아일릿·보넥도 등 다수 컴백도 긍정적입니다.

2분기 모멘텀은 BTS 월드투어 및 팝업 굿즈/스트리밍 확대로 확인될 가능성이 크지만, 재계약 정산율 상승 및 컴백 비용 증가 같은 원가율 변수로 이익 추정치의 변동성이 재차 발생할 수 있습니다.